Investimento em Imóveis: Vale a Pena?
Investir em imóveis é uma das escolhas mais tradicionais para quem busca segurança. No entanto, com a variedade de opções de investimento disponíveis hoje, como renda fixa, ações e fundos imobiliários, muitos se perguntam: imóveis ainda são um bom investimento? Para responder a essa pergunta, vamos analisar dados concretos, como o Índice FipeZap, que mede a variação dos preços de imóveis no Brasil, e comparar o desempenho desse mercado com ativos que também garantam segurança. Além disso, vamos explorar como esses investimentos se comportam em relação à inflação, um fator crucial para preservar o poder de compra do seu dinheiro.
O Que é o Índice FipeZap?
O Índice FipeZap é um dos principais termômetros do mercado imobiliário brasileiro. Ele mede a variação mensal dos preços de venda e locação de imóveis residenciais em diversas cidades do país. Este indicador é calculado com base no preço de anúncios de imóveis. No entanto, é importante destacar que no Brasil existe no deságio de cerca de 10% em relação ao preço de anúncio e de venda.
Por exemplo, o relatório de Janeiro/2025 nos mostra que o acumulado dos 12 meses anteriores do índice FipeZap foi, em média, uma alta de 7,98%. Porém, este índice pode variar muito de cidade para cidade. Sendo que cidade com maior desempenho registrou 18% de alta (Salvador – BA), e a com menor desempenho registrou apenas 3,4% (Rio de Janeiro), até menor que a inflação do período.
A variação ainda é significante em cada bairro das cidades. Em São Paulo, dentre os bairros analisados, os maiores e menores aumento números encontrados foram de 21,8% e 6,4%. Portanto, para a devida utilização do índice, devemos observar ele da forma mais específica possível, e ainda se atentar aos fatores individuais de cada imóvel em que possa estar interessado. Os fatores individuais dos imóveis ainda são muito importantes para a sua rentabilidade no longo prazo.
Imóveis ou Renda Fixa?
Para encontrar um substituto para os imóveis, devemos considerar apenas aqueles que entregam características semelhantes às buscadas pelos investidores em imóveis. Muitas vezes esse fator buscado é a segurança. E a outra classe de ativos que entrega uma boa segurança aos seus proprietários no longo prazo é a renda fixa. Os produtos de renda fixa, muitas vezes, são protegidos pelo FGC – Fundo Garantidor de Crédito, que, nos raros casos de seu dinheiro não ser pago, restitui completamente o seu investimento.
Para saber mais, pode ler o nosso artigo sobre renda fixa. No momento, iremos comparar a renda aos imóveis.
1. Rentabilidade
Imóveis: O retorno médio anual dos imóveis, segundo o FipeZap, tem ficado em torno de 4% a 6% ao ano, dependendo da cidade e do tipo de imóvel. Além disso, há a possibilidade de ganhos com aluguel, que podem elevar a rentabilidade total para 8% a 14% ao ano. Para entender melhor essa opção, leia nosso artigo sobre locação no Brasil.
Renda Fixa: A média de ativos lastrados no CDI nos últimos 10 anos foi de 8,5%, porém, no momento podemos encontrar ativos que rendem entre 12% a 15% ao ano, com uma ótima segurança. No entanto, é importante lembrar que esses rendimentos podem variar conforme a política monetária do Banco Central.
2. Liquidez
Imóveis: A liquidez é um dos pontos fracos do investimento em imóveis. Vender um imóvel pode levar meses, dependendo do mercado local. Além disso, há custos envolvidos, como impostos e taxas de corretagem.
Renda Fixa: Ativos como CDB, LCIs e Tesouro Direto têm alta liquidez, especialmente em títulos pós-fixados. Você pode resgatar seu dinheiro em poucos dias, sem grandes perdas.
3. Proteção Contra a Inflação
Imóveis: Historicamente, os imóveis são considerados uma proteção contra a inflação, pois seus preços tendem a subir junto com o custo de vida. No entanto, o FipeZap mostra que, em alguns anos, a valorização dos imóveis ficou abaixo do IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), que mede a inflação oficial do país. Por exemplo, em 2021, o IPCA fechou em 10,06%, enquanto o FipeZap registrou uma alta de apenas 5,2%.
Renda Fixa: Ativos como o Tesouro IPCA são indexados à inflação, garantindo que seu dinheiro não perca valor ao longo do tempo. Além disso, eles pagam uma taxa de juros real (acima da inflação), o que os torna uma opção atraente em períodos de alta inflação.
Para realmente entender a inflação, você pode ler sobre O que poucos sabem da inflação.
Imóveis Superam a Inflação?
A resposta depende do período e da região analisada. Em alguns anos, como entre 2010 e 2015, os imóveis superaram a inflação, com altas significativas no FipeZap. No entanto, em outros momentos, como em 2021, o desempenho ficou abaixo do IPCA. Isso mostra que, embora os imóveis possam ser uma proteção contra a inflação, eles não garantem retornos consistentemente acima dela.
Por outro lado, ativos de renda fixa lastrados na inflação, oferecem uma proteção mais direta contra a inflação, pois seus rendimentos são atrelados ao IPCA e pagam uma taxa de juros real. Isso os torna uma opção mais previsível para quem busca preservar o poder de compra do dinheiro.
Vantagens
Estabilidade: Imóveis são ativos tangíveis e menos voláteis que ações, por exemplo.
Renda Passiva: Aluguéis podem gerar uma fonte de renda mensal.
Valorização a Longo Prazo: Em regiões em desenvolvimento, os imóveis podem se valorizar significativamente.
Desvantagens:
Baixa Liquidez: Vender um imóvel pode ser demorado e caro.
Custos Adicionais: Impostos, manutenção e taxas de condomínio reduzem a rentabilidade.
Dependência do Mercado Local: A valorização depende muito de cada local.
Vale a Pena Investir em Imóveis?
Investir em imóveis pode ser uma boa opção para quem busca diversificar a carteira e ter um ativo tangível. No entanto, é importante considerar fatores como liquidez, custos adicionais e o desempenho do mercado local. Comparando com ativos de renda fixa, como o Tesouro IPCA e CDI, os imóveis nem sempre superam a inflação e podem oferecer retornos menores, especialmente em períodos de juros altos.
Para quem busca segurança e proteção contra a inflação, a renda fixa pode ser uma alternativa mais eficiente. Já para quem está disposto a assumir os desafios do mercado imobiliário, os imóveis continuam sendo uma opção válida, especialmente em cidades com alto potencial de valorização.
